IFIX bate recorde, mas FIIs ainda carregam descontos de até 30%
A Selic caiu para 14,50%, ainda elevada, mas os fundos imobiliários (FIIs) seguem atrativos. O IFIX bateu máximas históricas perto dos 4 mil pontos — e, mesmo assim, muitos FIIs negociam com descontos de até 30% em relação ao valor patrimonial, o que representa potencial de valorização para quem investe agora.
O rendimento médio da classe está entre 10% e 12% ao ano — quase 1% ao mês —, independente do comportamento das cotas. Se o ciclo de cortes da Selic continuar, analistas estimam uma camada adicional de ganho: quando os juros futuros recuam, os papéis nas carteiras dos fundos se valorizam, impulsionando o preço das cotas.
Fundos de logística, shoppings e fundos de papel atrelados ao IPCA estão entre os preferidos das principais casas de análise. A ressalva é a mesma em todas: qualidade do portfólio e seleção continuam sendo determinantes — não basta o fundo ser barato.
A Selic caiu para 14,50% ao ano — ainda elevada —, mas os fundos imobiliários (FIIs) seguem na mira dos investidores. O IFIX, índice que reúne os FIIs em bolsa, atingiu máximas históricas perto dos 4 mil pontos, e muitos fundos ainda carregam descontos de até 30% em relação ao valor patrimonial. A combinação de rendimento mensal sólido e potencial de valorização das cotas mantém a classe no radar.
O retorno em dividendos do IFIX está entre 10% e 12% ao ano, segundo Marcos Baroni, da Suno Research — quase 1% ao mês, independente do cenário de curto prazo. Para quem investe em FIIs, isso significa renda recorrente mesmo enquanto os juros seguem altos.
Os diferentes tipos de fundo reagem de formas distintas ao ciclo de cortes. Fundos de tijolos — logística, shoppings, lajes corporativas — tendem a se beneficiar mais da queda dos juros. Fundos de papel, atrelados ao CDI ou ao IPCA, têm efeito mais misto, mas seguem como preferência do Itaú BBA pela alta geração de renda no patamar atual da Selic.
Um destaque são os fundos de fundos: negociam com desconto médio de 12%, mas suas carteiras também são compostas por FIIs com desconto. Segundo Isabella Almeida, gestora da Rio Bravo, o potencial de ganho combinado pode ultrapassar 30% a 40% se o ciclo de cortes continuar.
A ressalva dos analistas é uniforme: seleção continua sendo fundamental. Qualidade do portfólio, nível de vacância, alavancagem e custo da dívida são determinantes — e podem separar fundos com alto potencial daqueles que só parecem baratos.
O Banco Central cortou a Selic, mas parou nos 14,50% ao ano — um patamar ainda elevado. Para os fundos imobiliários (FIIs), o movimento é positivo, mas limitado: o juro alto contém ganhos imediatos nas cotas, enquanto a expectativa de continuidade do ciclo de queda sustenta o interesse do investidor. O IFIX, índice que reúne os FIIs negociados em bolsa, chegou a máximas históricas, perto dos 4 mil pontos — e, mesmo assim, muitos fundos seguem com descontos relevantes em relação ao valor patrimonial.
O desconto médio das cotas está em torno de 10%, segundo Isabella Almeida, gestora da Rio Bravo Investimentos. Em fundos corporativos de tijolos — aqueles que investem em escritórios e imóveis físicos —, esse desconto pode chegar a 30%. Para Isabella, trata-se de um potencial de valorização expressivo, especialmente se o ciclo de cortes continuar. A ressalva: é preciso avaliar não só os imóveis do fundo, mas também sua estrutura de capital, alavancagem e custo da dívida.
O retorno em dividendos do IFIX está entre 10% e 12% ao ano — quase 1% ao mês —, segundo Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research. Esse rendimento se sustenta independentemente do comportamento das cotas no curto prazo. "Se os juros continuarem caindo, mesmo que em ritmo menor, haverá certo alívio", avalia Baroni.
Os diferentes tipos de FII reagem de formas distintas ao ciclo de queda de juros. Os fundos de tijolos — que investem em imóveis físicos como galpões logísticos e shoppings — tendem a se beneficiar mais dos cortes. Os fundos de papel — que aplicam em títulos do setor imobiliário — têm efeito mais misto: a queda da Selic pressiona para baixo o rendimento das carteiras atreladas ao CDI, mas melhora o risco de crédito da carteira.
No segmento de logística, o potencial de ganho vem pelo resultado operacional: vacância perto das mínimas históricas, aumento de aluguéis e venda de imóveis. No segmento de lajes corporativas, analistas do Itaú BBA apontam melhora sequencial nos números trimestrais. Já os fundos de papel atrelados ao CDI ou ao IPCA seguem como preferência do Itaú BBA pela alta geração de renda enquanto a Selic permanece elevada.
Um segmento com potencial de ganho duplo são os fundos de fundos — carteiras compostas por outros FIIs. Eles negociam com desconto médio de cerca de 12%, mas suas carteiras também são compostas por fundos com desconto. "Somado, o potencial de ganho total ultrapassa 30%, 40%", explica Isabella Almeida.
Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, pondera que uma Selic mais elevada por mais tempo poderia moderar a migração de recursos da renda fixa para os FIIs, atrasando uma reprecificação mais robusta. Mas avalia que esse cenário já esteja, em grande parte, precificado pelo mercado — e que fundamentos setoriais sólidos, como queda de vacância e inadimplência controlada, sustentam a tese de investimento.
Para Marcelo Boragini, especialista da Davos, a seleção continua sendo o fator mais importante. "Gestão, qualidade dos ativos, nível de vacância, alavancagem — seguem determinantes. A queda da Selic funciona como combustível para os FIIs, mas o tamanho da alta futura depende muito mais da trajetória dos juros e da qualidade de cada portfólio."